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2018年三四线城市房价会涨吗 2018一2019三四线房价走势(2)

作者: 时间:2019-03-01 13:20

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  监管层关于明年房地产走势的信号很多,但最新最重要的一个是23日召开的全国住房城乡建设工作会议。

  此次会议的大概内容如下:

  1、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这个之前说过好几次了,核心信息是明年核心发展租赁住房,这是很多地方的「政治任务」,一线城市任务最重。发展租赁市场能降房价吗?现在来看可能性不大,因为套数还不足以冲击商品房市场,但是房租有可能上涨,最近北京就是个例子。

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  2、抓好房地产市场分类调控,概括讲就是「支持刚需、首套房需求,遏制投机炒房,三四线核心去库存。现在,一二线城市房价通过限购、限贷、限价等方式已经控制住了,11月统计局发布的数据显示,三四线房价还在上涨,明年去库存会继续大涨吗?这是今天文章分析的核心。

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  3、会议还说了提高城市规划和建设美丽乡村的,和明年房价关系不大,今天的文章不做核心分析。所以,提炼之后,本次会议非常有「含金量」的信息其实就两条,分别是关于发展租赁市场以及分类调控。关于调控,一二线城市房价大势已定,剩下的就是三四线城市了。目前,关于三四线城市房价走势有两种声音,一种认为去库存会促进房价大涨,另一种认为这些城市房价缺乏基本的支撑要素,「真话财经」倾向于第2种。要想搞清楚三四线城市房价明年是涨是跌,首先要搞清楚过去一年多这些城市房价是怎么涨起来的。中国现在一共有338个地级及以上的城市,除去4大直辖市、27个省会和5个计划单列市(深圳、厦门、大连、青岛、宁波)以及苏州、无锡、温州、佛山、东莞、珠海等非省会二线城市,剩下的超过290个就三四五线城市。国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,一二线城市房价已经开始小幅下降,但三四线城市房价还在上涨。

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  事实上,从2016年底开始,三四线城市房价就开始疯涨,甚至出现了全国贫困县房价翻番的事情。上涨最厉害的区域主要集中在都市圈周边,比如北京周边的河北廊坊(北三县)、沧州、张家口等地;位于长三角城市群的浙江丽水、江苏常州;位于珠三角城市群的广东惠州、中山等。这些三四线城市房价上涨主要得益于大城市的外溢效应,很多无力在大城市购房或不具备购房资格的购房者涌向这些城市。还有一些三四线城市,房价疯涨和棚改货币化安置有很大关系。比如江苏,2016年棚改新开工25万套,部分城市货币化安置达到60%-80%;仅仅2017年前八个月,棚改项目新开工就超过23万套。棚改货币化安置,是指府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。说的通俗一点就是,棚户区改造,拆除了旧房子,货币化补贴,给钱去市场买房,这就必然导致住房市场供求失衡,由此带来三四线城市具有特色的暴涨。地方政府哪来那么多钱,这要从央行2014年推出的PSL说起。

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  PSL就是抵押补充贷款,央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,拆迁完成后,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。数据显示,PSL余额从2015年5月的6459亿,一路上升至2017年2月的2.2万亿,国开行棚改贷款余额也从2014年末的6362亿,翻番至2015年底的1.3万亿。所以,如果说2016年一二线城市房价大涨是因为货币超发,那么起始于2016年年底的三四线城市房价暴涨很大程度上是因为棚改货币化安置。现在,不管是统计数据还是很多用户的反馈,三四线城市房价确实还在上涨。而住建部关于三四线城市去库存的表态直接激发了很多人对这些城市房价继续上涨的预期。

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