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物业公司对规模的追逐永无止境

作者: 时间:2019-04-10 13:46

??大多数开发商没有想到,又脏又累、利润从毛钱为单位抠出来的物业管理行业,会成为资本市场的宠儿,开发商稳定现金流的压舱石之一。

??算上最新上市的奥园健康,不算A股,仅在港上市的物业管理公司就有12家。

??2014年4月,彩生活准备作为物业第一股上市时,总管理面积只有1.26亿平方米左右。近五年过去,彩生活2018年度业绩公告显示,集团的管理面积已达11.22亿平方米。

??11.22亿平方米是什么概念?彩生活执行董事兼行政总裁唐学斌对着一众来自香港的分析师说,是香港所有物业管理面积的两倍。

??彩生活已经是中国最大的物业管理公司,放眼全球,恐怕也难有同行规模能与之比肩。

??排在彩生活之后的,是万科物业,据其官网资料显示,截至2018年12月底,万科物业合同面积突破5.3亿平方米,服务480万户家庭,超1584万人口。

??即便是佛系的中海物业,2018年度管理的建筑面积也由1.28亿平方米增加至1.41亿平方米。

??回看那些上市的物业公司招股书,募资净得金额的大头,无一不是去收购合并,扩大规模——

??例如最新上市的两家,奥园健康能筹集到的资金净额的62%将用于收购或投资第三方物业公司,来扩大商业运营规模及填充物业管理服务组合;滨江服务将所得款项净额的35%用以收购物业公司或物业管理相关业务的公司。

??过去一年,大手笔收购的物业公司就有雅生活服务、南都物业、碧桂园服务等。

??物业管理的规模争夺的白热化程度,并不逊色于开发商在销售规模上的热衷度。

??其根本在于,无论是走对物的管理路线,还是要做人的服务,规模都是基础,只有规模扩大,物业管理面积扩大收费基础增厚,物业公司服务的人群数量变多,增值服务才能扩大入口和流量。

??问题的关键在于,物业管理领域有没有一条数学方程式,在追求盈利最大化的路上,有没有关于规模的最优解。

??笔者向彩生活请教,但唐学斌给出的答案是,没有。彩生活定下的目标是,到2020年,管理面积达20亿平方米。他说,物业管理的规模没有边界,没有最舒服的状态,规模是越大越好。

??但规模一旦扩展到足够大,管理难题怎么解决,规模不经济的问题怎么解决?

??以彩生活为例,截止至2018年底,彩生活聘用驻场人员超过56000名,但2017年底驻场人员还不足39000名,仅仅一年,随着公司管理规模增长,便增加了17000名驻场员工。再加上社保入税,物业公司的成本迅猛上涨。

??唐学斌认可许多行业会出现规模不经济的现象,原因在于管理成本越来越高,但他也表示互联网时代物业行业已走出这个怪圈。

??“我们的办法是,把管理系统搭建成平台,彩生活旗下几千个项目,但会计和出纳不需要几千个,平台把出纳的活把都干了,实现了无现金的支出。但未来还是希望组织机构更扁平化,如公司一个平台有500个财务人员,3年后希望能压缩到50个。”

??这也侧面佐证,作为劳动密集型行业,广泛应用互联网技术建设管理系统、平台,优化人员、提高效率,是物业公司减少成本,增厚利润的必要动作。

??至于白热化的规模竞争背景下,如果才能提高规模,则是新的难题。可以肯定的是,当收购成本越来越高,交易越来越难时,收购已不是一门好生意。这时平台增长的出路应在小股操盘合作、品牌输出等途径上。

??在成熟至斯的房地产开发领域中,开发商也是经过了近二十年的高速发展,经过了求规模求周转路上的意外事件,才认识到管理系统的失控,开始生出慢下来的反思意识。但这也并不意味着要开发商们要收缩规模。

??或许,待物业公司的平台系统搭建完善,管理能力完全匹配上管理规模后,这个由房地产开发衍生出的行业,能一改其劳动密集的面容,把规模变成流量入口,在估值和利润表现上都闯出新天。




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