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集中供地下的4月土地市场: 一线城市地价最贵溢价率最低,三四线供应减少超1000宗

作者: 时间:2021-05-14 08:33

4月首轮会集供地开闸,长春、广州、无锡、重庆、沈阳5城首轮会集供地首先进行。会集供地布景下,4月单月及本年1-4月凯时kb土地商场呈现出许多差异性特征。

21世纪经济报导记者收拾中指数据发现,三四线城市宅地供给削减,但地价上涨,土地溢价率最高,流拍数量大幅削减;一线城市土地供给大幅添加,地价最贵但溢价率最低。

从土地供给来看,与上一年同期比较,本年4月三四线城市土地推出数量削减1008宗,推出楼面价上涨37.9%至1841.2元/平方米。从土地成交来看,4月三四线城市土地成交楼面均价2977.06元/平方米,均匀溢价率33.59%,远高于上一年同期水平缓一二线城市土地均匀溢价率。

与三四线城市比较,一线城市呈现出相反特征,在土地供给方面,一线城市4月单月供给土地77宗,同比上涨126.47%,均匀楼面价1.53万元/平方米,同比微降。在土地成交方面,一线城市土地成交均匀溢价率11.71%,同比有所上升,但远低于同期二三四线城市土地成交溢价率。

不同能级城市的4月土地商场为什么会呈现出不同特征?会集供地成为背面最重要的关键词。

三四线城市供地大减1008宗

全体来看,在土地供给数量和面积方面,4月全国共推出2412宗宅地,规划建筑面积算计19743万平方米,供给数量和规划建筑面积环比均呈现上涨,规划建筑面积环比添加5695万平方米。

其间一二线城市土地供给添加,三四线城市土地供给削减。4月一线城市共供给土地77宗,较上月大增70宗;二线城市供给土地533宗,较上月大增292宗;三四线城市供给土地1802宗,环比削减205宗,同比削减1008宗。

土地供给数量的改变首要受会集供地方针影响。本年2月,天然资源部要求在22个要点城市进行住所用地会集布告和会集供给,原则上每年发布宅地布告不能超过3次。受此影响,4月部分会集供地城市入市宅地井喷,带来一二线城市全体土地供给量的添加,如北京推出宅地30宗,天津推出宅地58宗,杭州推出宅地61宗等,远高于上一年同期水平。

贝壳研讨院高档分析师潘浩在承受21世纪经济报导记者采访时表明,受会集供地方针影响,“在面临资金大盘子有限的情况下,22城以外的城市挑选‘错峰’供地,让短期供给发生了城市间的结构性改变。”

为了避免与22个会集供地城市土地商场“同台竞赛”,许多来不及前置土地供给的三四线城市,只能挑选在22城会集供地之后“错峰”供给土地,因此带来4月三四线城市供地数量和规划建筑面积的削减。

在土地供给价格方面,一线城市环比上涨,同比下降,二线城市和三四线城市同比、环比均呈现上涨。4月一线城市新推土地楼面均价为15346.95元/平,单位面积楼面价环比上涨4552元,同比下降1043元;4月二线城市新推土地楼面均价5709.94元/平方米,同比上涨32.69%,环比上涨25.59%;同期三四线城市新推土地楼面均价1841.20元/平方米,环比上涨8.33%,同比上涨37.90%。

环比来看,一二三四线城市土地推出楼面均价全线上涨。潘浩指出,土地推出楼面价上涨受两大要素的影响,一是土地自身的质量,二是新房商场的带动。就土地自身的质量而言,地舆区位、周边工业、交通配套等都会影响土地价格,新房商场的成交量价上涨也会倒逼地价上涨。

“新房商场方面,统计局数据显现,全国全体的量价还在上涨,新房商场的稳中有进让土地商场也有相同的走势。”潘浩说。

广东省住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉告知21世纪经济报导,二三四线城市上一年同期受疫情影响,房地产商场全体比较低迷,因此楼面价也比较低。本年一线城市房地产商场调控严厉,商场热度向二三四线延伸,带来二三四线城市新推土地楼面价上涨。

一位在TOP10房企从事出资作业的人士向21世纪经济报导记者泄漏,关于房企而言,年头拿地,年末开盘,能够有效地完成当年的出售规划,因此房企愈加巴望在年头拿地。与之相对应,政府也会在年头出让愈加优质的地块。“两会集”方针带来4月部分试点城市会集进行首轮土地挂牌,较后两轮挂牌土地而言,首轮挂牌土地条件或许愈加优质,也带来新推土地楼面均价的上涨。

一线城市土地溢价率最低

在土地成交方面,4月一线城市成交土地43宗,成交楼面均价11300.21元/平,均匀溢价率11.71%,除北京有1宗成交之外,其他均坐落进行首轮土地会集买卖的广州;二线城市成交土地363宗,成交楼面均价5328.67元/平方米,均匀溢价率25.30%;三四线城市成交土地1170宗,成交楼面均价2977.06元/平方米,均匀溢价率33.59%。全体来看,一二三四线城市4月共出让土地1576宗,土地出让金算计5438.04亿元。

从土地成交溢价率来看,一线城市土地成交溢价率最低,为11.71%,三四线城市土地成交溢价率最高,为33.59%。

李宇嘉以为,一线城市土地溢价率最低,是因为上一年一线城市诞生了许多高价地块。如上一年3月10日,广州城投以23.57亿元总价收成越秀区一宗地块,成交楼面价近6.46万元/平方米,成为广州新单价地王。再如上一年5月,北京分钟寺L-39地块成交楼面价破7.6万元/平方米,溢价率42.08%,总价42亿元。而本年一线城市均实施“两会集”方针,4月进行首轮土地出让的广州设置了地价上限,约束地价上涨,因此一线城市土地成交溢价率相对较低。

二三四线城市对地价的约束并不如一线城市严厉,因此全体土地成交溢价率高于一线城市。如4月进行首轮土地会集出让的重庆对20宗抢手地块进行付款要求设定,即要求地块溢价率达50%,则该地块出让价款付出时刻将在原有时刻的基础上折半。此前有重庆本乡品牌房企商场研讨人士告知记者,因为重庆地价较低,溢价率超50%后的付款节奏对大房企而言并无太大压力。

李宇嘉指出,商场看好三四线城市,尤其是坐落都市圈中的三四线城市,再加上一线城市商场热度下滑,调控严厉,资金信贷额度紧缩,开发商开端转战三四线城市,因此带来三四线城市土地成交溢价率的上升。

潘浩以为,一线、二线和三四线城市土地成交溢价率的差异,也是本年“处理大城市住宅杰出问题”“稳地价、稳房价、稳预期”的方针要求两相叠加的成果。

“全体来看,大城市的房地产调控压力更大一些,所以从土地端操控地价涨幅就十分有必要了。”潘浩说。

潘浩指出,溢价率反映的是开发商的参加热心。二三四线城市,尤其是三四线城市土地溢价率的上涨,也反映出开发商在下沉商场拿地热心的添加。与上一年同期比较,4月二线城市的土地成交溢价率上升9.24个百分点,三四线城市的土地成交溢价率上升12.62个百分点。

李宇嘉指出,上一年三四线楼市全体连续2019年以来商场下滑趋势,土地流拍率高。21世纪经济报导记者注意到,与上一年同期比较,本年1-4月三四线城市土地流拍宗数从1401宗,削减到794宗。

(作者:李莎 修改:李博)




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