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2020年下半年:楼市“双高”,西安市场走向何方?

作者: 时间:2020-07-22 08:13


撰文=燕十三


首要,咱们都知道,咱们一般不做预判,只做现象剖析。

因而,昨日参与某项目活动时,主持人问及关于下半年楼市预判的时分,咱们就说了,咱们不做商场预判,但咱们可以剖析一下现象。

先说一下,为什么咱们不做商场预判。由于,一切的猜想都带着猜想和赌博,即便是赌对了,终究也是命运好。当然,大部分专家命运都不怎样好,搞预判输的落花流水。

举一些比较搞笑的比如:年头疫情阶段,专家就猜想了“不会像非典时期相同,不会再做大规模放水”;并且开发商“上半年张狂打折,下半年迎候破产”;还有北京西城教改,西安要公民同招,就急着喊“学位房价值降低在即,炒学位也是泡沫”;更有专家张狂言语“西咸便是最大圈套,十四运后西安一地鸡毛”......

比如太多了,咱们就不再赘述了,为什么专家终究被商场打败?原因,就在于本本主义,很教条的拉一堆数据出来剖析,其实,数据所反映的都是曩昔、抽象、泛化的一些表述。

我记住上一年有一次某大牌公司做万人调研,想知道西安人需求什么产品?成果,产品当年就出来了,体现很平凡,不只产品自身没有亮点,在定价方面也是饱尝吐糟,终究验证,仍是败了。

假如,一堆数据能给咱们定论,那不就相当于炒股迷信K线图,终究散户被搜刮一翻,终究不只没有赚到钱,还把凭命运赚的悉数撒进去。

萨特说,“你之所以看见的,正是由于你想看见”,换而言之,你假如不想看见,摆在你面前,你也会忽视掉。

数据的客观,显着不如现象扎眼。

关于房地产商场,咱们只说两个点,也便是两个现象:

其一,为什么在经济显着下滑的阶段,土地价格多次打破天际线,房价还在只涨不跌。

其二,为什么数据上显现,西安住所供应、成交双双下滑,但咱们仍是感觉楼市很热。

关于这两个问题,咱们现已写过不少稿子,有爱好的会集看下,数据背面有故事,许多从前无法解释的问题和段子,都在可以这儿找到答案。

参阅1:

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为什么在经济显着下滑的阶段,土地价格多次打破天际线,房价还在只涨不跌?

首要,在回复这个问题之前,咱们必需要清晰,咱们现在还在疫情流行期,全国上下都在抗击疫情,因而,任何评论都不能脱离“口罩”。

尽管,现在局势没有2-3月份严峻,没有动辄停运、断路、罢工、禁足,但许多工业都在阻滞状况,甚至于外贸、旅行、电影之前都被切断,但政府抗击疫情一直是不断投钱。

如安在税收急剧下降的状况之下扩展税收,如安在遍及罢工歇业的状况之下安稳民生,如安在库存极具高压的状况下处理去化?最卓有成效的方法,便是房地产——铁夜壶!

经过土地财务扩展地方政府收入,为抗击疫情提早储备好资金,一同影响楼市“横而不冷”,经过钱银灌水的方法,影响购房者消化新房,拉动各行业平稳前行,完结“六稳”到达“六保”。

因而,咱们看见了北上广深团体呈现地王(总价地王、单价地王),厦门还呈现了土地楼面价5万/平,超越前史最高记载,当然,杭州、成都、西安也是如此,都呈现了地王,改写了土地榜单记载。

为什么会呈现这种状况:疫情影响(三驾马车失其二)——政府缺钱(拉动出资)——土地商场(筹集资金)——楼市保温(搬运本钱)——置业买房(被变相收税)

一直以来,商场说咱们在“抗洪”,其实便是防备钱过快价值降低,现在状况更严峻,咱们不只“抗疫”,更要“抗洪”。

为什么数据上显现,西安住所供应、成交双双下滑,但咱们仍是感觉楼市很热?

2020年上半年,西安市土地、新房、二手成交悉数下滑,假如上涨必定是假的,下滑才是本相,那终究下滑多少才算是“挨近本相”,这个不必定。

但咱们要看到一个很实践的状况是,从三月份缓慢康复以来,西安楼市上半年销售期也就三个月多,在这种状况之下,无论是完结上一年同期的58%或是50%或是40%,都只能反映一个状况,商场没有被一撸究竟,仍是具有必定的耐性。

为什么在疫情影响之下,西安楼市依然还在继续发力,其实,总结起来就两个原因:

其一,库存量不行, 上一年年末统计局给出的库存量大概在7个月,减去死库存也便是5个月,上半年数据组织给出的定论是7个月(比此前略涨),其实,仍是很低,远低于国家给出五大分类,有必要住所供货严峻紧缺。

此外,咱们还要看到,西安市每年的供货量都在下滑、成交量也在下滑,成果成交量下滑比供货量下滑少一些(关于这个观念,咱们现已写过,有爱好可以检索关键词),商场仍是求过于供。

其二,购买力旺盛, 关于这一点上呈现有很大误区,认为刚需落潮,还有谁会去买房?这儿把刚需完全锁死在楼市中心地带了。

1、刚需落潮并不是说刚需被歼灭了,归于被分流了,现在“西南改进,东北刚改”刚好可以阐明这一个状况。现在,高铁新城、未央湖、浐灞贱价盘、港务区炽热,其实,很重要原因便是港务区被挤入“东北角”。

2、商场现已进入调整期,优化财物、置换新房、提高寓居质量,是一个中产阶级必需要做的商场,因而,全市上下都在置换,只要置换了老房子,才干有钱换新房子,因而,二手库存量高其实反响的不只是“积压”,还有便是咱们急迫的改进需求。

终究总结一下观念:1、在疫情阶段,价值、地价、房价捆在一同,任何一个环节大面积断掉,都是灾祸;2、在西安新时期,西南改进,东北刚需,现已成为大趋势,短时间内不会改变,因而,要看好结构性时机。

稿子写得有点粗糙,这个归于即兴讲话,没有做文字备课,晚上回想起来,做了一个简略的总结。

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