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要“馅饼”不要“陷阱”,破局万亿法拍房市场

作者: 时间:2019-12-11 07:44

  高达万亿的法拍房商场,水浑不见底,觊觎者一边对甘旨“馅饼”垂涎不已,一边对潜在“圈套”心生惧意,商场活动不畅。身为衔接者、赋能者、服务者的砝码拍,进场之后,消除法拍房的信息不对称,把一滩浑水变清渠,促进法拍房的生意走向透明化,潜在的20倍增加时机才有望真实开释,万亿的商机盈利才时机得以变现。

  撰文/陈纪英

  “我预备在北京买套大房子”。

  拿到750万的诺贝尔文学奖金后,作家莫言盯上了北京楼市。但他很快就打了退堂鼓,“有人提示我说也买不了多大的房子,5万多元一平方米,750万元也便是120多平方米。”居者有其屋,是中国人的传统观念,莫言也概莫能外——假设莫言调调头,转而瞄准5-8折的法拍房,或许他就不会这么为难了。本年双11,天猫上线了1万套特价房,最低5-6折,以法拍房居多。几个月前,一套在此成交的杭州名校学区房法拍房,成交价足足比评价价低了401万元,比较商场价简直打了六折。价格低、不限购,OMG,买它买它买它,好像才是仅有正确的姿态。但“馅饼”之后也有“圈套”,债款联络难理清、歹意租借难交给、房产过户多阻止、税费欠费有套路,等等,许多危险和套路如影随形。怎么吃下“馅饼”,避开“圈套”?万亿法拍房商场等候破局。

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  “馅饼”仍是“圈套”?

  有人热衷于打折剁手,还有人捡漏六折剁房。低至五六折,终年七八折的法拍房,全称法院拍卖房产,指的是被法院强制执行拍卖的房子。

  老刘赋闲,无力归还房贷,房子被银行回收拍卖归还房贷;

  张老板开了一家公司,运营不善关门大吉,公司名下房产拿来拍卖还账;

  张局长贪污受贿,购买多处房产,被法院拍卖,追缴违法所得等等。

  上述几个虚拟事例,基本上奉告了法拍房的几大来历。一般来说,“法拍房”起拍价不得低于评价价或市价的70%;再次拍卖起拍价降价起伏不得超越前次拍卖价的20%。举个比方,评价千万的房子,起拍价最低可达700万元,假设首拍流拍,再次拍卖的起拍价最低可达560万元。如此诱人的法拍房,关于小白们来说,却难以容易“进口”。“既要考虑债款危险,还要考量典当房产质量,以及债款人是否乐意协作,等等”,从前处置过数百套法拍房房产的杭州沣峪财物处理有限公司(以下简称沣峪资管)董事长胡双奉告《财经故事荟》。

  据胡双介绍,法拍房的危险涉及到方方面面。

  榜首重危险,多头债款。房产沦落到拍卖环节的欠债房主,一般资不抵债,也有一房二卖、多卖的危险。比方,债款人在房产拍卖一起,又暗里售予别人等等。此外,原业主或许进入高利贷、民间假贷等,一旦遭受粗野催债人,导致后期入住不畅,备受搅扰。第二重危险,典当房产危险。房产是否足值,是否存在质量瑕疵等等。比方,某法拍学区房,原业主现已占了学位,学区功用不再,导致房产价值大幅价值下降,等等,都是危险。是否为“凶宅”?上一年年末,杭州毛女士拍下一套百万法拍房后,懊悔不及,闹到法院要求吊销拍卖,原因是这套房子里曾有人天然逝世。而法院认为,该户主为天然逝世,不归于法拍房有必要发表的内容,驳回了毛女士的要求。终究,悔拍的毛女士,丢失了5万元法拍房保证金。第三,是否存在无法过户危险。法拍房是否获得房产证、土地证;房主是否失联等,比方有些房主身涉刑事案件,不能践约处理过户等;单位住所涉嫌经济纠纷,被法院查封拍卖,后期难以处理过户,等等。第四,天价税费等危险。本年7月,郑州杨女士以230万的起拍价拿下一套法拍房,房价为商场价七折。过户时发现,该房产曾在2015年处理过直系亲属赠予,彼时赠予价仅为500元,两次房价差额巨大,导致此次房产税费高达46万元。第五,债款人是否协作,是否存在歹意租借等。有的债款人为了对立法院拍卖其房产,会经过签定长时刻贱价租借合同,歹意对立拍卖。成都杨先生过户法拍房时发现,原房东已将房子出租了19年。依据租借不破生意的准则,后期杨先生迟迟无法入住。曾有计算显现,全国10%-15%的法拍房存在清场危险,即拍卖的房子里有人寓居,不协作搬离等。因而,虽然不限购、高性价比等种种利好在前,但关于非专业的小白刚需购房者以及房产出资客来说,要顺畅吃到“馅饼”并非易事。

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  砝码拍的解题之道

  要避开“圈套”,吃到“馅饼”,就要消除法拍房信息的不对称性,洞悉法拍房全貌,然后躲避危险。专业组织的服务,就变成了必选项。参加处置过价值数亿元法拍房的沣峪资管,是这一范畴的“老司机”。曩昔两年,沣峪资管从前从不同金融组织,收买以住所为典当物的不良债款,进行处置变现。其事务触角,现已深化到北京、武汉、西安、厦门、郑州、广州、重庆等全国多个新一线城市,处置的相关不良财物高达10亿量级,其间多半进入法院拍卖环节。沣峪资管由此练就了“火眼金睛”,在深水区的法拍房商场,能够一眼洞穿到水底。这样的专业性,在其刚刚处置过的一个事例中显山露水——一般来说,关于断供的典当房产,银行处置变现的周期长达6-18个月,但砝码拍团队只是用了6天。2019年11月,沣峪资管受让一笔某金融组织债款,作为典当物的房产坐落湖北省武汉市。购得债款后,沣峪资管处置团队活跃推进典当物出售。11月3日,志愿买房人呈现。依照常规,买房人将房款汇入中介组织,待房产生意完成后,再由中介组织将房款汇入债款人账户,以归还账款人债款,但由于买方与中介互不信赖,终究挑选原始的现金生意方式。面临如此扎手的状况,沣峪资管设置了齐备的预案。11月6日上午10时,买房人拎着现金与债款人、中介、沣峪资管工作人员抵达不动产挂号中心。根据沣峪资管处置团队的提早介入,各方材料预备足够。半个小时内,各方顺畅完成了房子免除典当、交办过户、面交房款、交纳契税等各项手续。面临债款人、债款人、购房者的差异化诉求,沣峪资管和谐各个利益主体,树立多方认可的计划,既完成了生意安全和债款人利益,也统筹了买房人和债款人的利益和需求,消除生意危险,完成多方共赢。现在,沣峪资管计划把其专业丰盛的应对经历,灵敏多变的处置才能,安全可靠的风控才能,敞开同享,一揽子输出给万亿法拍房商场。承当这一重担的是其刚刚孵化的“砝码拍”。要潜入“深水”,水性有必要过关。砝码拍团队中,不乏来自闻名金融组织布景的资深财物处理团队,以及专攻法拍房范畴的本地化的律师团队等。砝码拍的人物,是法拍房商场挥洒自如的衔接者、赋能者,能够完成债款人、债款人、卖房者的利益共赢。关于银行等债款人来说,砝码拍能够助力其把不良财物、坏账烂帐提早变现清偿;而关于债款人来说,砝码拍团队能够经过灵敏专业的处置手法,助其提早脱离债款泥潭,尽量防止成为失期的老赖;关于刚需购房者和出资客来说,砝码拍团队能够为其供给全流程的管家式服务,让其避开圈套,吃到“馅饼”。详细而言,针对喜爱法拍房商场的购房者,砝码拍能够供给掩盖前中后期的一揽子的服务。

  在前期,经过设置在本地化的专业团队,砝码拍供给现场查询、造访,并经过房龄、物业、街坊、法院、债款人等各方,尽或许了解房子的全面状况及潜在质量问题;摸排债款人基本状况,包含债款金额、运营状况、还款才能、还款志愿、潜在危险等,排查歹意租借等状况,并构成专业定见奉告购房者。

  供给法拍流程辅导。法拍房竞拍流程不同于一般二手房生意,流程杂乱,专业门槛高,砝码拍团队能够为购房者供给全流程的专业辅佐服务,掩盖竞拍、过户、金融服务等流程。此外,针对天价过户费等特定痛点和危险,砝码拍团队能够经过尽职查询及时躲避,并计算出相关过户费用,给予买房人参阅定见,最大极限削减买房人的购买本钱,下降买房危险。“咱们供给的是全流程、全方位的管家式服务”,胡双如此定性。承受采访完当天,他正预备赶往郑州分公司,现在砝码拍团队的分公司现已掩盖全国多个新一线城市,“这种大额生意,仍是需求专业的线下团队来服务”。下一步,胡双乃至计划为买家供给定制化的服务。比方,买主能够提早锚定价位、方位、学区、交通等区间条件,而砝码拍能够从需求动身,在商场上寻觅契合条件的法拍房。

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  解局万亿商场

  砝码拍专心的这块商场,盘子到底有多大?胡双的开始估算是“万亿等级”。数据显现,2013年法拍房产线上挂拍金额仅为148亿,到了2018年,全王法拍房挂拍数量到达47万套,金额打破1.26万亿,成交139737套,报名参拍人数到达150万。

  短短5年时刻,挂拍金额增加近百倍,成交率也从13%增加到38%。

  数据高增加背面,是政策法规和金融环境的双向推进。一方面,最高人民法院继续推进网络司法拍卖有序进行;另一方面,跟着金融监管收紧,经济形势放缓,银行持有的违约债款的典当物,将连续经过司法拍卖进入商场流转。而从需求方来说,经济放缓,股市不振、房市限购、P2P全面清场之下,多年来淤积的民间财富急寻出资之道,不限购、有扣头的法拍房进入了出资人的视界。胡双团队从前服务过一位来自江苏的出资客。此人曩昔从事工程事务,家底丰盛,现在把法拍房作为了首要出资途径。前段刚刚在武汉购入了一套法拍江景房,成交价为850万元,仅为商场价的75%左右。“这在武汉归于尖端豪宅了,但关于大部分武汉购房者来说总价过高,就给了外地出资客捡漏的时机”,胡双泄漏,现在这些出资客首要看好人口基数大、人口净流入的新一线城市,比方武汉、重庆、西安等等。阿里拍卖发布的陈述显现,2018年-2019年,四大一线城市一年来法拍房成交量增幅显着。其间,上海、深圳成交量翻番。这在楼市调控苛刻的上一年,可谓黑马。

  胡双猜测,未来这种高增加还将继续。

  现在法拍房的商场浸透率仅为10%左右,2018年下半年,法拍房的参加率全国平均为0.2人报名/套,而法拍推行力度较大的杭州为5.31人报名/套。假如全国商场都向杭州看齐,最少还有超越20倍的增加空间。这个高达万亿的商场,曩昔看似深不见底,轻率涉水,便是一场战战兢兢的探险。觊觎者一边对甘旨“馅饼”垂涎不已,一边对潜在“圈套”心生惧意,导致整个法拍房商场的活动不行晓畅。身为衔接者、赋能者、服务者的砝码拍,进场之后,消除信息不对称,把一滩浑水变清渠。水清则活,潜在的20倍增加时机才有望真实开释,万亿的商机盈利才时机得以变现。

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