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房价还会涨吗?现在还能不能买房了?

作者: 时间:2019-07-24 13:39

  鹰觅君现在又开始分批地接朋友的电话,问题永远是这两个:房价还会涨吗?现在还能不能买房了?

  三四个月前的场景再一次回归。那时,释放需求的楼市政策还在接力跑,货币供应放出天量,而周小川还在喊话国人的信贷杠杆率偏低。在诸多因素一齐刺激下,全民买房热情再度高涨。

  那时咨询的人群还是那两大类:一类是刚需和刚改,一类是投资或投机。

  当时接过那么多电话后,切切实实的感受是——人心恐惧。害怕房价更高,害怕钱不值钱。

  货币加人性,结果便是后来几个月重点城市楼市的疯狂。

  大概没有人怀疑,7月26日中央政治局会议提出的“抑制资产泡沫”,指的便是重点城市楼市泡沫。这样的表态,显示了管理层不认同一部分城市房地产现象的规格再度提升。

  不过,相对越来越正经严肃的表态而言,但感觉接下来采取的措施却是“很不正经”。

  先是证监会表示,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款;再有银监会马上出台了《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》,这是一份被普遍认为针对开发商拿“地王”的新举措。

  中原地产最新数据显示,2016年上半年,全國50大城市土地出让金高达9655.9億,同比上涨38.5%。其中,超过100亿元的地塊就达到3宗,分別出現在杭州、深圳、天津。超過30亿的达到了51宗,单宗地超过10亿的高总价地块已经超过200宗。

  也就是说,不管是证监会还是银监会,都开始从遏制房企资金上打主意。就公司债来说,Wind资讯统计,2016年上半年房企发行公司债规模达4900亿元,已经是去年全年的1.14倍。证监会的新政策无疑带有一定杀伤力。

  但是,目前就房企的资金来源来说,主要还是两大类,一是银行贷款,另一个则是信托借款。此外,还有很多融资方式可以利用,像这两年的中票融资就很盛行,还有海外、私募股权、REITs或类REITs等等其他证券化产品。实际上,房企融资的渠道有很多很多。

  像前段时间的拿“地王”专业户信达地产,它的融资渠道除了常规的银行贷款、股权质押、增发等手段外,通过大股东支持和设立基金也是其勇夺“地王”的底气。

  比如:2015年12月及2016年1月,大股东中国信达合并范围内的达泰基金通过金融机构向信达地产发放委托贷款,合计达49.3亿元;

  再比如:信达地产参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金,投资标的基本都是房地产业务,这其中不少基金的优先级认购人都是中国信达,而且数额较大;

  再比如:信达地产还有设立基金通过开发合作的方式来吸引合作房企的资金。

  实际上,在房企众多的融资渠道中,银行理财和资本市场再融资在房企资金中占比很有限。更何况,证监会对房企的融资新政只是限制了资金用途,实际上根本没有禁止房企的再融资行为。

  就目前出台的新政策来看,证监会和银监会基本还停留在“表决心”和“表姿态”阶段。所以,就此认定资产泡沫要破灭或者房价下跌还为时尚早吧。

  我们看到,中央最高层表态后下属部门采取的措施,对需求方政策基本没变,像一二三套房产认定,房贷和税收等等还是原样,网传南京将出台严厉的限购政策,但至今仍然没有落地。

  很难想象,一个需求依然旺盛、有着银行作强大后盾的市场会立刻回归理性。

  中国人民银行发布的《2016年上半年金融机构贷款投向统计报告》数据显示,上半年个人购房贷款增长较快。个人购房贷款余额16.55万亿元,同比增长30.9%,增速比上季末高5.4个百分点,比各项贷款增速高16.6个百分点;上半年增加2.36万亿元,同比多增1.25万亿元。

  只要货币放水仍持续,市场资金依然充裕,“日光盘”现象还在上演,这个市场就依然是一个有热度和有利可图的市场。也就是说,房地产对社会资金的虹吸效应就一定还会存在,因此“地王”还会持续出现于江湖依然是大概率事件。

  像金地在上海以88亿元总价摘得今年上海总价地王,溢价率高达286%,楼板价达到33023元/平方米,这一切就发生在7月26日中央政治局会议后的第二天。




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