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一文看懂:买房贷款选“等额本金”还是“等额

作者: 时间:2019-07-17 09:42

  “6月一手住宅均价破6万元,同比上涨101%。”去年年末开始深圳的房价经历了一轮快速上涨。这一现象并不仅限于深圳,各大主流城市房价都出现大幅度的上涨过程。据中国指数研究院数据显示,2016年上半年一线城市住宅价格累计上涨12.79%,和去年同期相比,涨幅扩大7.62个百分点。

  尽管各地相继出台房地产供给侧改革,但依旧不能阻止房价持续上涨的趋势。这其中不乏咱们根深蒂固有房才有家的观念。也就是说,即使你觉得房价目前过高已经没有很大的投资价值了,准备“不住不买”。但是作为最基本的居住需求,“买房”依然是我们每个人都要面对的。

  那么,面对高额的房价,房屋按揭贷款是大部人的必然选择。当前还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式。什么是“等额本金”还款?什么是“等额本息”还款?两者的区别在哪里?

  

一文看懂:买房贷款选“等额本金”还是“等额本息”




  贷款利息如何计算.

  在了解“等额本息”和“等额本金”的区别之前,首先要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。

  就房贷来说,是每个月还一次,在还的钱中,有一部分是利息,另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”,每个月的利息的计算方式是完全一样的,不同的是本金部分。那它们的利息是怎么计算的呢.其实很简单,你每个月还银行的利息=欠银行的本金*月利率。

  我们以公积金贷款为例子(商贷、混合贷同样适用),目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%,只要公积金贷款的年利率不变,这个月利率也是不变的。

  无论是“等额本息”还是“等额本金”,每个月还银行多少利息,就是看你目前还欠银行多少钱(本金),再乘以这个月利率0.270833%。假设我们跟银行贷款100万元,那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.270833%=2708.33元,只是由于两种方式还的本金不同,从第二个月开始,我们还欠银行多少钱就会有区别,还的利息也开始不一样。

  什么是“等额本金”和“等额本息”.区别是什么.

  通俗来说,问银行贷了款以后是要付利息的,就像我们在银行存款收利息一样,利息=本金*利率(这是银行计算利息唯一的方式)。“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的,但利息数额却不一样。

  等额本金是指每个月还的本金是固定的,每个月还的本金是贷款总额除以贷款月数。

  举个例子:公积金贷款100万,贷款年限30年(360个月)还贷本金=100万/360= 2777.78元,接下来我们具体算下等额本金每个月还贷的总数;第1个月,还银行本金2777.78元,利息100万*0.270833%=2708.33元,总还款额为2777.78+2708.33=5486.11元(本息);第2个月,还银行本金100万-2777.78=997222.22元,利息997222.22*0.270833%=2700.81元,总还款额为2777.78+2700.81=5478.59元(本息)。

  以此类推,我们就可以算出30年中,我们每个月还银行的钱是多少了,如下图所示。(只取前面10个月和后面10个月)

  

一文看懂:买房贷款选“等额本金”还是“等额本息”




  等额本息是指每个月的总还款(本金+利息)是不变的。

  同样以公积金贷款100万,贷款年限30年(360个月)来举例计算:假设每个月的还款总数(本金+利息)为X元。第1个月,利息100万*0.270833%=2708.33元,欠银行本金已经还了(X-2708.33)元。第 2个月,由于还了本金,这个月还欠银行的钱为100万-(X-2708.33)=(1002708.33-X)元。所以,第2个月的利息 (1002708.33-X)*0.270833%,还银行本金【X-(1002708.33-X)*0.270833%】元。 …………最终,所有月份还银行的本金加起来会等于100万,这样就可以算出X的值,算出来就是每个月固定还大概4352.06元。

  现在我们看一下等额本息的还款过程,同样只取前面10个月和后面10个月。

  

一文看懂:买房贷款选“等额本金”还是“等额本息”




  这个过程比较复杂,如果看不明白,也没关系,大概知道计算过程就可以。大家只要知道,等额本息就是每个月还的本金+利息总数是固定的,

  从上面那两张表格中,大家有没有发现,等额本息的还款过程是:随着每个月的还款,欠银行的钱的总数一个月会比一个月少,欠银行的利息总数也是越来越少。

  同时每个月要还的利息也是在逐月减少,而每个月还银行的本金部分逐月增加,这是符合等额本息还款方式的设计的(每个月还的本金+利息总数不变)。

  比较一下两种还款方式的优劣

  贷款本身就是为了现金流压力,从上面的计算过程可以看出,无论“等额本息”还是“等额本金”,我们每个月还给银行的利息,都是看目前欠银行多少钱,再乘以一样的利率,我们付出的“代价”(也就是贷款的月利率)是一样的。

  只不过,等额本金还款法在最初的时候还款压力比等额本息还款方式要大一些,所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快,因此总的利息会少一些;而等额本息的制度设计是,让你一开始还少一点的钱,然后逐月增加你要还的本金,最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。

  “等额本息”和“等额本金”没有优劣之分

  无论“等额本息”还是“等额本金”,我们每个月还给银行的利息,都是看目前欠银行多少钱,再乘以一样的利率。

  等额本金,一开始还的本金高一些,使得你欠银行的钱的总数会减少得更快些,从而利息最开始会少一些。

  等额本息,一开始还的本金要低一些,然后逐月增加偿还本金的数额,偿还的利息要高一些。

  这两种还款方式各有优劣。选择等额本金还是等额本息,主要看你愿意把早点偿还多点本金(选择等额本金),还是愿意将压力留在后面(选择等额本息)。如果觉得自己有能力多偿还又不想付太多利息,就选择等额本金。如果手头没有那么多本金,选择等额本息,没有哪一个更值得,只需要根据自己的情况而定!




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